Własność lokalu a użytkowanie wieczyste gruntu
Kupując mieszkanie, niezależnie czy dokonujemy tego na rynku pierwotnym, czy też wtórnym, spotkać się możemy z ofertami nieruchomości lokalowych, których prawo własności związane jest z użytkowaniem wieczystym gruntu, na którym dany budynek mieszkalny został posadowiony. Oferty takie mogą kusić nieco niższą ceną od średnich cen w okolicy, niemniej przed podjęciem decyzji warto poznać różnice wynikające z braku prawa własności gruntu. Dla przeciętnego nabywcy lokalu nie są one zbyt uciążliwe, jednakże wiążą się z dodatkowymi obciążeniami finansowymi, a nadto prawo użytkowania wieczystego jest prawem okresowym, czyli – przynajmniej w teorii – może w przyszłości wygasnąć.
Zacznijmy jednak od samej istoty użytkowania wieczystego. Jest to forma władania nieruchomościami gruntowymi znana jeszcze w XIX w. Daje ona bardzo silną pozycję użytkownikowi wieczystemu względem właściciela. Jest to najsilniejsze prawo rzeczowe, poza samą własnością. Charakteryzuje się tym, że użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu, w sposób określony w umowie, przez okres do 99 lat. Co więcej, przed jego upływem może domagać się od właściciela przedłużenia użytkowania wieczystego na dalsze okresy od 40 do 99 lat, zaś właściciel tylko w nielicznych przypadkach może odmówić zadośćuczynienia takiemu żądaniu, nadto musi być ona uzasadniona ważnym interesem społecznym. Nadto, właściciel nie może swobodnie rozwiązać takiej umowy. O przedwczesnym jej zakończeniu może zdecydować jedynie sąd i to tylko, gdy użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. W przypadku zatem zabudowy mieszkaniowej trudno wyobrazić sobie taki przypadek. Inaczej zatem, jak przy innych umowach, swoboda właściciela została wyraźnie ograniczona. Warto również podkreślić, że w użytkowanie wieczyste mogą być oddawane jedynie grunty należące do Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego.
Gospodarcze znaczenie użytkowania wieczystego wynika z faktu, iż po pierwsze użytkownik uiszcza jedynie nieznaczną opłatę wstępną oraz coroczny czynsz, dzięki temu nabywca takiego prawa nie musi pozyskiwać znacznego kapitału celem wejścia w posiadanie danego gruntu. Atrakcyjność użytkowania wieczystego zwiększa jeszcze przyznana użytkownikowi własność budynków i urządzeń wybudowanych na tymże gruncie. Jak również fakt, że przeniesienie użytkowania wieczystego, bądź udziału w takim użytkowaniu wraz z prawem własności nieruchomości nie wymaga zgody właściciela gruntu. Dlatego też zarówno deweloper, jak i późniejszy nabywca mogą swobodnie rozporządzać swoim prawem.
Użytkowanie wieczyste ma wszakże dwie, wspomniane już wyżej, niedogodności. Pierwszą z nich jest konieczność uiszczania czynszu na rzecz właściciela gruntu. Ten zaś na przestrzeni lat może ulegać nawet znacznym podwyżką. Przeważnie jednak osoba nabywająca mieszkanie w bloku posadowionym na gruncie w użytkowaniu wieczystym musi się liczyć z wydatkiem rzędu kilkuset do kilku tysięcy złotych rocznie. Najczęściej jest on doliczany do miesięcznych opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową. Te dodatkowe obciążenia są przynajmniej częściowo rekompensowane przez niższą cenę nabycia lokalu.
Druga z tychże cech to okresowy charakter prawa łagodzony przez możliwość jego przedłużenia, a także fakt, iż co do zasady nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Niemniej, nie sposób wykluczyć także przypadku, że prawo to jednak wygaśnie. W takim jednakże przypadku właściciel mieszkania zachowuje prawo własności należącego do niego lokalu. Ostatecznie przesądziła o tym uchwała Sądu Najwyższego z 25 sierpnia 2017 roku, sygn. III CZP 11/17. Dzięki temu właściciel mieszkania może starać się czy to o wykup udziału w gruncie, czy też ustanowienie innego prawa rzeczowego pozwalającego mu na korzystanie z przedmiotu jego własności.
Na zakończenie należy wskazać, że użytkowanie wieczyste wpisywane jest do księgi wieczystej nieruchomości i to zarówno tej prowadzonej dla gruntu, jak i dla poszczególnych nieruchomości budynkowych i lokalowych. Dzięki temu, jeszcze przed nabyciem mieszkania możliwe jest zweryfikowanie statusu gruntu, na którym znajduje się blok mieszkalny, a także podstawowych informacji o użytkowaniu wieczystym, takich jak chociażby okres, na który je ustanowiono.
Michał Koralewski, Rynek Pierwotny
