Czym jest zasada dobrego sąsiedztwa?

Zabudowa wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jeśli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast podstawową przesłanką do wydania decyzji WZ jest odpowiednie dostosowanie cech i parametrów nowej zabudowy do funkcji istniejących w sąsiedztwie obiektów. Nazywane jest to zasadą dobrego sąsiedztwa. Dotyczy to także gabarytów i formy budynku. Celem zasady jest przede wszystkim zapewnienie ładu architektonicznego danego terenu i zapobieganie rozproszeniu zabudowy.

Niektórzy inwestorzy twierdzą, że zasada ta często stanowi duże ograniczenie w realizacji inwestycji. Jednak odpowiednie jej wykorzystanie może być swego rodzaju przepustką do uzyskania korzystnych warunków zabudowy. Określa ona jak powinno się dostosować do istniejącego budynku w charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).Wyznaczenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę to obowiązek organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy.

Jeden z pięciu warunków zabudowy

Jednym z pięciu elementów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest właśnie zastosowanie się do zasady dobrego sąsiedztwa. Jeśli np. w danej gminie nie ma planu miejscowego jest ono również pośrednim warunkiem do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Co ważne, musi zostać spełnione dla inwestycji polegającej na budowie nowego obiektu na działce dotychczas niezabudowanej, ale także gdy planowana jest przebudowa lub rozbudowa.

Jak się ustala?

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań. Dotyczą one m.in. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Warto również zaznaczyć, że realizacja ładu przestrzennego wymaga konkretnego określenia wysokości przyszłej inwestycji budowlanej. Ten parametr można ustalić poprzez wskazanie wielkości od minimalnej do maksymalnej.

Według przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W § 4 ust. 1 rozporządzenia zastrzeżono natomiast, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Kto to robi?

Organ, który prowadzi postępowanie sprawdzające czy zabudowa spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa musi przede wszystkim wziąć pod uwagę, czy funkcja budynku będzie mogła w sensie obiektywnym, w bezkonfliktowy sposób koegzystować z istniejącą zabudową. Ważne jest również czy nowa funkcja inwestycji nie ograniczy funkcji istniejącej zabudowy, czyli nie spowoduje chociażby spadku atrakcyjności istniejących działek z uwagi na ogromną liczbę klientów nowego hotelu.

Jeśli mamy do czynienia z podobną sytuacją możemy brać czynny udział w postępowaniu administracyjnym i przedstawiać swoje stanowisko. Mieszkańcy mają prawo składać odwołania, zażalenia, a nawet skargi do sądów administracyjnych. Należy jednak pamiętać, żeby argumentacja opierała się na rzetelnych informacjach, a nie zwykłych protestach społeczności, której nie podoba się, że ktoś stawia w pobliżu ich domu nowy ośrodek.

Niedoprecyzowane pojęcie

Niestety zasada dobrego sąsiedztwa może budzić pewne wątpliwości, ponieważ dopuszcza pewien luz decyzyjny organu administracji. Dotyczy to głównie określenia działek sąsiednich, obszaru analizowanego oraz wymagań dotyczących planowanej zabudowy. Organ, w każdym z wymienionych przypadków musi ocenić, czy zachodzą poszczególne przesłanki warunkujące dobre sąsiedztwo, ponieważ dopiero łączne spełnienie wszystkich przesłanek dobrego sąsiedztwa stanowi podstawę wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Jednak wiele kwestii doprecyzowuje orzecznictwo. Tutaj utrwalił się pogląd, że nowa zabudowa nie musi być tożsama pod względem funkcjonalności z istniejącymi budynkami, ale powinna z nimi harmonizować. W praktyce oznacza to, że za kontynuowanie zabudowy istniejącej uznaje się „powtórzenie” jej funkcji, ale także „uzupełnienie” którejś z funkcji istniejących w sąsiedztwie. Powoduje to, że nowy obiekt nie musi powielać przeznaczenia sąsiadujących nieruchomości – np. mieszkalnej. Nie może również jednocześnie ograniczać w przyszłości ich funkcjonowania.

Równe traktowanie

Najważniejszym przesłaniem dobrego sąsiedztwa jest gwarancja realizacji zasady równości, która polega na równym traktowaniu inwestorów tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo zasada ta przeciwdziała dowolności wydawanych rozstrzygnięć.

Aneta Filipczak

Rynek Pierwotny

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/czym-jest-zasada-dobrego-sasiedztwa/9414/