Kupujemy większe mieszkania?

W grudniu 2017 opublikowany został raport Narodowego Banku Polskiego “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2017 r.” Z raportu wynika, że w III kwartale 2017 r. udział mieszkań o powierzchni 40-60 mkw. oraz 60-80 mkw. w całkowitej liczbie sprzedanych mieszkań wzrósł w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Wzrost ten odbył się głównie kosztem mieszkań mniejszych, o powierzchni do 40 mkw. Oznacza to, że kupujemy coraz większe mieszkania, choć w poszczególnych regionach dane te prezentują się inaczej.

W Warszawie, gdzie sprzedaje się najwięcej mieszkań, największą popularnością cieszyły się mieszkania o powierzchni 40-60 mkw. Na rynku pierwotnym 48,35% wszystkich sprzedanych w tym okresie mieszkań zawierało się w tym przedziale, natomiast na rynku wtórnym udział mieszkań 40-60 mkw. wynosił 45,75%. Udział w sprzedaży mieszkań mniejszych, do 40 mkw., spadł w porównaniu z III kwartałem 2016 r. o około 2%, a na rynku wtórnym o blisko 3% i wynosił odpowiednio: 23,14% i 29,48%.

Największy spadek sprzedaży mniejszych mieszkań miał miejsce we Wrocławiu, gdzie udział mieszkań do 40 mkw. na rynku pierwotnym spadł w tym okresie o ponad 6%, a na rynku wtórnym aż o ponad 18%.

Zupełnie inaczej wyglądał rynek w Łodzi. Tam sprzedaż takich mieszkań wzrosła – ich udział w sprzedaży na rynku wtórnym wzrósł o blisko 2%, a na rynku pierwotnym aż o ponad 7%, choć w tym mieście mieszkań mniejszych z rynku pierwotnego sprzedaje się wciąż stosunkowo mało – ich udział w całkowitej liczbie sprzedanych mieszkań w III kwartale 2017 r. wyniósł 23,3%.

Najwięcej małych mieszkań sprzedaje się w Krakowie. Na rynku wtórnym udział w sprzedaży mieszkań do 40 mkw. wynosił 39,37%, a w analogicznym okresie rok wcześniej 39,88%. Na rynku pierwotnym wartości te analogicznie wynosiły: 30,37% i 31,67%.

Co ciekawe, na rynku wtórnym w Gdańsku i w Łodzi duże mieszkania, powyżej 85 mkw., stanowiły ponad 11% w ogólnej liczbie sprzedanych mieszkań, podczas gdy w Poznaniu odsetek takich mieszkań wyniósł 3,24%, a w Krakowie tylko 2,95%.

Cena metra kwadratowego mieszkania zależy od wielu czynników. Pomijając lokalizację, która w dominujący sposób determinuje poziom cenowy, to nawet w tej samej lokalizacji (w tym samym budynku) ceny mogą być zróżnicowane. W takim przypadku różnice wynikają z atrakcyjności samego mieszkania – rozkładu pomieszczeń, dodatkowej przestrzeni, jak balkony czy tarasy, piętro (cisza, widok z okna), stron świata, a także wielkości lokalu. Bardzo często mniejsze mieszkania mają wyższą cenę za metr kwadratowy, ale droższe są też mieszkania duże. Natomiast różnice w cenach metra kwadratowego pomiędzy najtańszym a najdroższym mieszkaniem wynoszą nawet 20%.

Wg raportu bankier.pl cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w III kwartale 2017 r. wynosiła: dla mieszkań do 35 mkw. 7988,82 zł, 60-70 mkw. 7488,36 zł, a mieszkania ponad 100-metrowe kosztowały 8342,71 zł / mkw. Te same metraże w Łodzi kosztowały odpowiednio: 3921,45 zł, 3775,63 zł i 3851,04 zł, a w Krakowie 7179,27 zł, 5920,64 zł i 7087,64 zł.

Wg raportu NBP na przestrzeni roku najbardziej podrożały mieszkania w Gdańsku, o około 12%, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Natomiast ceny na rynku pierwotnym w Poznaniu i Warszawie praktycznie nie uległy zmianie.

Mieszkania do 40 mkw. na rynku pierwotnym najbardziej podrożały w Krakowie (16%), natomiast na rynku wtórnym w Łodzi (19,27%). Oba te miasta odnotowały spadki na drugim z rynków – w Krakowie małe mieszkania na rynku wtórnym staniały o 4,59%, a w Łodzi na rynku pierwotnym cena spadła o 2,18%.

W przypadku mieszkań dużych, powyżej 80 mkw., największe wzrosty cen miały miejsce w Łodzi, gdzie na rynku pierwotnym ceny wzrosły o 13,15%, a na wtórnym o 11,43%. Największy spadek na rynku pierwotnym wystąpił w Krakowie, gdzie duże mieszkania potaniały o 7,05%, a na rynku wtórnym w Warszawie, gdzie było taniej o 7,82%.

Mniejsze mieszkania kupowane są często przez inwestorów, planujących następnie wynajem tych lokali, a na rynku najmu mniejsze mieszkania cieszą się sporym powodzeniem, głównie w dużych miastach. Małe mieszkania często są przeznaczane na najem krótkoterminowy, stanowiący alternatywę dla pokoi hotelowych. Dlatego w tych lokalizacjach, gdzie jest duży popyt na wynajem, mniejsze mieszkania będą cieszyły się wciąż powodzeniem.

Agata Stradomska

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *