Mieszkaniowy rachunek powierniczy w praktyce. Co nam gwarantuje i czy zawsze na 100 procent?

Rachunek powierniczy jest zasadniczym elementem ochrony nabywców lokali mieszkalnych, zawartym w przepisach ustawy deweloperskiej. Jego zadanie polega na ograniczeniu do minimum ryzyka utraty środków wpłacanym przez nabywców deweloperom w trakcie trwania realizacji inwestycji.

Ustawa deweloperska, czyli w pełnym brzmieniu o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, kontynuuje z powodzeniem swą misję już szósty rok z rzędu. Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl jej zasadniczą rolą jest wszechstronna pomoc w maksymalnie bezpiecznym przebrnięciu przez „transakcję życia”, jaką dla przeciętnego klienta firmy deweloperskiej zazwyczaj jest kupno mieszkania. Z kolei absolutnie priorytetowym aspektem przedmiotowego bezpieczeństwa jest ochrona środków wpłacanych deweloperowi w trakcie realizacji inwestycji.

To właśnie zdarzające się w przeszłości może niezbyt często, acz niestety dość regularnie dramatyczne przypadki utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych deweloperom na poczet kupna mieszkania, nierzadko pochodzących z kredytu i dysponujących wymiarem dorobku życia, stały się głównym argumentem wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej.
Ustawodawca zasadniczy cel ustawy – zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich – zrealizował poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego oraz zamkniętego. Tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.
Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.
Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla nabywcy bezpieczniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Czy na pewno?
Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl rachunek powierniczy zamknięty odcina dewelopera od środków klientów w trakcie inwestycji, co zmusza go do finansowania budowy ze środków własnych, jednak najczęściej z bardzo drogiego finansowania zewnętrznego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie znajduje odzwierciedlenie w istotnie wyższych cenach ofertowych. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe. Pytanie, czy to jest najbardziej pożądana sytuacja z punktu widzenia nabywcy.
Z kolei wypłaty z rachunku powierniczego otwartego są ściśle kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych.
Deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy. Otwarte rachunki powiernicze są często zabezpieczane przez deweloperów w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Bank prowadzący mieszkaniowe rachunki powiernicze, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach.
W celu zapewnienia jeszcze większego bezpieczeństwa gromadzonych środków, jakiś czas temu pojawił się pomysł likwidacji powierniczych rachunków otwartych, który na szczęście nie doczekał się materializacji. Na szczęście, ponieważ wzrost bezpieczeństwa nabywcy mieszkania na rynku pierwotnym byłby tylko iluzoryczny, za to cen mieszkań zapewne bardziej niż realny, o drastycznym wzroście ryzyka działalności deweloperskiej nie wspominając.

Jarosław Jędrzyński

RynekPierwotny.pl –największy portal nowych mieszkań i domów, posiadający w swojej bazie ponad 2.000 inwestycji i 61.000 ofert.