Firma we własnym mieszkaniu – czy takie rozwiązanie się opłaca?
Informatycy, copywriterzy, artyści, ale też np. rzemieślnicy, lekarze, prawnicy, opieka do dzieci – usługodawcy, czy też specjaliści wykonujący wykwalifikowaną pracę, realizujący zlecone projekty, prowadzący własną działalność – zazwyczaj stają przed wyborem: wynajem pracowni lub biura, bądź też wykonywanie pracy tzw. zdalnej, czyli z własnego domu. To drugie rozwiązanie kusi zwłaszcza wygodą. Jest ono także korzystne finansowo.
Start firmy we własnych czterech ścianach to zazwyczaj typowy scenariusz wielu drobnych przedsiębiorców. Sytuacja jest klarowna – chodzi o minimalizację kosztów. Zamiast wynajmować kosztowne biuro na zewnątrz, można wykonywać pracę w swoim pokoju. Miesięczny wydatek na przeciętnej klasy biuro, w takich miastach jak Wrocław, Kraków, Warszawa to od około 30 zł/mkw. w gorszych lokalizacjach do ponad 70 zł/mkw. w centrach miast. Za niewielki 20 -30 metrowy lokal zazwyczaj należy zapłacić przynajmniej około 1000 – 1500 zł miesięcznie. Dla małej firmy taki koszt może być nie do zniesienia.
Co prawda ostatnimi czasy wiele się zmieniło na plus, choćby z faktu, że coraz większą popularnością cieszy się coworking (biura coworkingowe są tańsze, a nawet spotyka się w centrach handlowych takie miejsca dostępne za darmo), jednak mimo wszystko nakłady na opłacenie miejsca działalności to ciągle największy ból głowy dla mikro-firm
A jak przedstawiają się kwestie finansowe?
Zanim odpowiemy na to pytanie, kilka zdań należy poświęcić ewentualnym formalnościom. Jeśli prowadzimy jednoosobową działalność w pokoju i nie wyjemy do późna w nocy głośnymi urządzeniami, nie będziemy mieli z tego powodu problemów. Ogromna większość pracy „cichej” w domu, pozostaje bez jakichkolwiek zgód, zgłoszeń itp. Inaczej, gdy zamierzamy urządzić sobie w mieszkaniu np. gabinet, pracownię itp.
W takiej sytuacji będziemy potrzebowali zgody sąsiadów na prowadzenie działalności w budynku. Do tego trzeba mieć również zgodę administratora na zmianę sposobu użytkowania – w naszym przypadku na lokal użytkowy, czyli niemieszkalny. Musimy więc uzyskać pozwolenie w spółdzielni, lub u zarządcy wspólnoty, natomiast zmianę sposobu użytkowania załatwiamy w gminie. W zależności od tego, jaki rodzaj działalności będziemy w mieszkaniu prowadzić, różne mogą być wymogi techniczne, budowlane itp. Jeśli ma być to zwykłe biuro – np. kancelaria prawna – nie będzie specjalnych obostrzeń. Gorzej, gdy chodzi np. o gabinet lekarski czy przedszkole. W takiej sytuacji są specjalne wymogi sanitarne i budowlane.
Jeśli, w celu prowadzenia działalności, zamierzamy tak przebudować mieszkanie, że zmiany obejmą także części wspólne budynku (np. wykucie dodatkowych drzwi), będziemy oczywiście potrzebowali pozwolenia na budowę. Zgodę musi wydać również wspólnota mieszkaniowa. Odbywa się to za pomocą uchwały przyjętej przez jej członków. W przypadku, gdy właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to zgodzić się będzie musiała spółdzielnia mieszkaniowa. Decyzję podejmie jej zarząd lub uprawniony kierownik.
Finanse
Wracając jednak do kwestii finansowych – jeśli prowadzimy we własnym domu firmę, możemy odliczyć część kosztów utrzymania nieruchomości, przypadających na cele firmowe. Ważne jednak, by nie przesadzić i dobrze je zakwalifikować.
Jeśli np. mamy dwa pokoje w 40 – metrowym mieszkaniu, w którym to drugi pokój, o powierzchni 10 mkw. służy nam za siedzibę firmy, to 1/4 kosztów opłacenia naszego mieszkania możemy zaliczyć w koszty uzyskania przychodu. Chodzi o czynsz administracyjny. To samo dotyczy mediów – tyle, że tu jest pewien problem. Otóż koszty ogrzewania rzeczywiście mają „powierzchniowy” charakter, przez co zastosowanie odliczenia w proporcji do zajmowanej powierzchni jest uzasadnione. Ale co z wodą, gazem i prądem? Nie da się racjonalnie wyliczyć, jaka część zużycia przypada na działalność firmową. Najlepiej byłoby mieć osobne liczniki. W praktyce jednak urzędy skarbowe akceptują proporcję powierzchniową (lub jakąś proporcję), z braku lepszego narzędzia. Generalnie nie należy przesadzać w skali tych odliczeń. Ważne by, jeśli zostaniemy zapytani, skąd taka duża kwota, umieć to uzasadnić.
To samo tyczy się np. opłat za internet, telefon czy telewizję. Odliczenia muszą być dobrze uzasadnione.
A co ze znacznie istotniejszym kosztem, jakim jest kredyt mieszkaniowy? Tu są dobre wieści dla „domowych” przedsiębiorców. Możemy wrzucić w firmowe koszty uzyskania przychodu odsetki od takiego kredytu. W tym celu musimy jednak zaliczyć mieszkanie lub jego część do tzw. środków trwałych firmy. W takiej sytuacji odsetki opłacone już po wciągnięciu mieszkania do majątku firmy mogą być przedmiotem odliczeń. Warto zaznaczyć, że to samo dotyczy kwoty amortyzacji (2,5 proc. rocznie).
Podatek, ale jaki?
Na koniec kwestia podatku od nieruchomości. Sprawa jest o tyle istotna, że teoretycznie prowadząc działalność w mieszkaniu, powinniśmy zapłacić wyższy podatek od nieruchomości. Stawka za lokale użytkowe, a tym de facto staje się nasze mieszkanie, jest bowiem wyższa od lokali mieszkalnych. Taki stan rzeczy jest zatwierdzony, wspomnianą już wcześniej zmianą sposobu użytkowania nieruchomości. Nie zawsze jednak jest ona konieczna. Jeśli w naszym mieszkaniu prowadzimy jednoosobową działalność, ale też w danym pomieszczeniu po prostu mieszkamy, w takiej sytuacji zmiany nie trzeba zgłaszać. Tym samym nic się nie zmienia w kwestii podatkowej. Nadal płacimy najniższą stawkę podatku od nieruchomości.
W praktyce wyższy podatek „grozi” tym firmom, które bardziej „inwazyjnie” wykorzystują mieszkanie dla celów firmowych i gdzie nie ma wątpliwości, ze zmiana przeznaczenia nastąpiła – a więc w przypadku np. gabinetów lekarskich, kancelarii prawnych itp.
Marcin Moneta
RynekPierwotny.pl –największy portal nowych mieszkań i domów, posiadający w swojej bazie ponad 2.000 inwestycji i 61.000 ofert.
