Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?
Hipoteka jest prawem rzeczowym związanym nie tylko z konkretną nieruchomością ale także zabezpiecza określoną w umowie, bądź oświadczeniu o jej ustanowieniu wierzytelność. Z uwagi wszakże na rzeczowy charakter tego prawa, a także fakt jego wpisu w księdze wieczystej wygaśnięcie – np. poprzez spłatę – zabezpieczonej wierzytelności, nie oznacza automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Aby hipoteka została wykreślona, właściciel nieruchomości obciążonej musi wystąpić z wnioskiem o jej wykreślenie. Co ważne, do wniosku tego powinien załączyć oświadczenie wierzyciela zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki, bądź potwierdzające fakt dokonania pełnej spłaty zabezpieczonej hipoteką wierzytelności. Należy przy tym pamiętać, że wpis w księdze wieczystej, a za taki uważane jest również wykreślenie, może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Uzasadnieniem wniosku dłużnika hipotecznego o wykreślenie hipoteki jest zatem pisemne oświadczenie wierzyciela hipotecznego o spłaceniu wierzytelności lub o wygaśnięciu wierzytelności z innych przyczyn, z podpisem notarialnie poświadczonym.
Wskazana powyżej forma dotyczy również oświadczeń składanych przez banki. Uprzywilejowany charakter dokumentów bankowych przewidziany jest bowiem tylko we własnych sprawach banku, w których jest stroną (wierzycielem), ale nie ma znaczenia powszechnego, wywołującego skutek erga omnes na podobieństwo uprawnień władzy publicznej. Na marginesie należy wskazać, że wierzyciel wydający oświadczenie w formie szczególnej, w tym przypadku z podpisem notarialnie poświadczonym, może żądać od właściciela nieruchomości zwrotu poniesionych z tego tytułu kosztów.
Po otrzymaniu stosownego oświadczenia w przepisanej prawem formie, właściciel nieruchomości może złożyć wniosek na formularzu KW-Wpis. Wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 100 zł.
Niekiedy zdarzyć się wszakże może, że wierzyciel odmawia wydania wskazywanego oświadczenia, bądź też kontakt z nim jest utrudniony. W takim przypadku właścicielowi nieruchomości pozostaje wytoczenie powództwa o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jak podkreśla się bowiem w orzecznictwie, zdarzeniem, które w obrocie najczęściej pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki jest zapłata, czyli właściciel, będący zarazem dłużnikiem osobistym, zaspokaja wierzyciela hipotecznego. Z chwilą wygaśnięcia wierzytelności wygasa – jak stanowi art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) – hipoteka, a treść księgi wieczystej, w której taka hipoteka formalnie nadal figuruje, jest – od chwili wygaśnięcia wierzytelności – niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. W tej sytuacji właściciel może żądać od wierzyciela usunięcia tej niezgodności (art. 100 u.k.w.h.). Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dłużnik może wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).
Podobna sytuacja będzie miała miejsce, gdy pomiędzy stronami powstał spór o to, czy hipoteka wygasła, bądź też istnieją inne przeszkody prawne albo faktyczne, które uniemożliwiają wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej w oparciu o oświadczenie wierzyciela.
Ze względu na fakt, że postępowanie wywołane ww. powództwem może trwać przez dłuższy czas, a uwzględniwszy możliwość wystąpienia z apelacją, nawet kilkunastu miesięcy, wprowadzono dodatkową instytucję tzw. ostrzeżenia.
I tak, roszczenie o usunięcie ww. niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie wpisywane w dziale IV księgi wieczystej. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu zapadłe w sprawie w I instancji lub wydane w jej toku postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Co ważne, do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, tak jak ma to miejsce w innych postępowaniach cywilnych. Wystarczające jest zatem uprawdopodobnienie zasadności roszczenia. W praktyce zatem uprawdopodobnienie, że hipoteka wygasła. Fakt ten potwierdzać będą w szczególności wszelkie dokumenty, z których wynikać będzie, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła.
Opieszałość wierzyciela hipotecznego nie wyklucza jego odpowiedzialności odszkodowawczej względem właściciela nieruchomości. Może ona powstać w szczególności w tych przypadkach, gdy właściciel nieruchomości zwracał się do wierzyciela o wydanie stosownego oświadczenia. Powyższe może znaleźć również odzwierciedlenie w samej treści umowy między stronami, chociażby poprzez dodanie klauzul kary umownej, na wypadek nieuzasadnionego nie wydania oświadczenia przez wierzyciela. Spotykane są również w obrocie postanowienia sprowadzające się do udzielenia przez wierzyciela odpowiedniej treści pełnomocnictwa na wypadek wygaśnięcia hipoteki.
Z powyższego wynika, że chociaż spłata zobowiązania zabezpieczonego hipoteką prowadzi do jej wygaśnięcia, to jednak do wykreślenia tego prawa rzeczowego z księgi wieczystej należy podjąć dalsze czynności wymagające udziału wierzyciela hipotecznego, a w skrajnych przypadkach wytoczenia ww. powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej.
Michał Koralewski
https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/jak-wykreslic-hipoteke-z-ksiegi-wieczystej/9990/
