nieruchomoscipodlaskie.pl

Rynek pierwotny czy wtórny? Co zyskujemy a co tracimy kupując mieszkanie na jednym z nich?

Już piąty rok z rzędu trwa historyczny sprzedażowy boom na krajowym pierwotnym rynku mieszkaniowym. Tymczasem rynek mieszkań z drugiej ręki jakby wciąż tkwi w koniunkturalnej defensywie. Jest to sytuacja zdecydowanie odmienna od tej sprzed dekady, kiedy to w trakcie rekordowego ożywienia oba segmenty mieszkaniówki cieszyły się identycznym, zawrotnym wręcz powodzeniem.

Jest to, a właściwie był jeszcze przed kilkoma laty podstawowy dylemat większości rodzimych amatorów własnego „M”. Sytuacja zasadniczo zmieniła się z początkiem trwającego do dziś boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym. To ten ostatni od kilku lat cieszy się nieporównywalnie większym powodzeniem kupujących aniżeli rynek mieszkań używanych. Pytanie, dlaczego? Zalety rynku mieszkań z pierwszej ręki znane są od dawna, choć prawdopodobnie dopiero w ostatnich latach zostały znacznie bardziej wyeksponowane i docenione przez rynek, dzięki czemu środek ciężkości popytu mieszkaniowego wyraźnie przesunął się w stronę opcji deweloperskiej – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości z portalu RynekPierwotny.pl. Co więcej, absolutnie nic nie wskazuje na to, żeby sytuacja ta miała ulec jakiejkolwiek korekcie w przewidywalnej przyszłości.

Jednak wyższość pierwotnego?

W ten sposób samo nasuwa się pytanie o przyczynę takiego stanu rzeczy. Część argumentów przemawiających za wyraźnie w obecnych czasach eksponowaną wyższością pierwotnego segmentu mieszkaniówki nad wtórnym jest oczywistych, części można się tylko domyślać.

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl zasadniczym motywem decyzji o zakupie nowego lokum jest właśnie jego „nowość”. Polega to na wyborze opcji zakupu w inwestycji zaprojektowanej wg. najnowszych trendów, a więc nowocześnie, najczęściej w bardzo atrakcyjnej formie architektonicznej. Inwestycje takie wyróżnia coraz bliższa doskonałości funkcjonalność mieszkań, jak najstaranniej zaprojektowane i zaaranżowane części wspólne wraz z najbliższym otoczeniem, wygodne garaże podziemne, udogodnienia dla osób niepełnosprawnych, czy wreszcie najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne służące komfortowi zamieszkiwania i temu co najważniejsze – bezpieczeństwu lokatorów.

Co ciekawe, tego typu „atrakcje” dostępne są już w przypadku inwestycji w standardzie popularnym, o średnim czy wyższym nie wspominając. Ważna jest również z roku na rok podnoszona deweloperom poprzeczka jakości wykonania osiedli mieszkaniowych pod względem energooszczędności i ekologii. Coraz lepiej służy to nie tylko środowisku, ale przede wszystkim portfelom właścicieli mieszkań, którzy oszczędzają na rachunkach za media z roku na rok coraz to bardziej pokaźne kwoty.

Poza tym oczywiście nowe mieszkanie najczęściej kupujemy w stanie deweloperskim, co z jednej strony wymusza dodatkowy koszt, z drugiej pozwala zaaranżować, wykończyć i urządzić lokum dokładnie według własnego gustu i upodobań właścicieli – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Co zaś do wspomnianego kosztu, to jest on wkalkulowany w zakup i uwzględniony w cenie ofertowej dewelopera. Nie stanowi więc najczęściej większego problemu, tym bardziej, że nabycie nowego lokalu nie jest obciążone 2-procentowym podatkiem od czynności cywilno-prawnych.

W dzisiejszych uwarunkowaniach rynkowych, dość wyjątkowych z punktu widzenia koniunkturalnej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym, o sukcesie deweloperów decyduje też ogromny, sięgający 60 -70 procent udział klientów inwestycyjno – gotówkowych w popycie na nowe mieszkania. Jest to dość oczywisty wybór inwestorów, wynikający z faktu, że wśród wynajmujących o wiele większym powodzeniem cieszą się nowe mieszkania w nowoczesnym budownictwie. Co równie ważne dla tej kategorii nabywców, im nowsze mieszkanie, tym łatwiej je w razie konieczności odsprzedać.

Natomiast praktycznie jedyną istotną wadą, oczywiście poza marginalnym dziś, acz wciąż aktualnym ryzykiem kupna tzw. deweloperskiej „dziury w ziemi”, jest rzecz absolutnie najważniejsza w nieruchomościach, czyli lokalizacja. Rzecz w tym, że kupno mieszkania od dewelopera ograniczone jest wyborem nabywcy wyłącznie do tych lokalizacji, w których inwestycje deweloperskie są dostępne. A jak wiadomo, nie są, bo po prostu nie mogą być dostępne wszędzie.

Rynek wtórny, czyli bogactwo lokalizacji

Z kolei rynek mieszkań używanych ma nie tylko ujemne strony, co niejako sugeruje specyfika bieżącej rynkowej koniunktury, ale też szereg zalet, w tym tę jedną w nieruchomościach absolutnie bezkonkurencyjną. Chodzi oczywiście o bogactwo lokalizacji. Co przez to należy rozumieć? W istocie rzeczy wszelkie inne dobrodziejstwa kupna mieszkania z drugiej ręki tak naprawdę przy wadze lokalizacji mają na tyle małe znaczenie, że właściwie można by je pominąć. Dla porządku jednak je wymieńmy.

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl na rynku wtórnym zakup mieszkania dotyczy zawsze lokalu już istniejącego, wybudowanego, co na rynku pierwotnym bywa coraz trudniej osiągalne. Nie kupujemy więc „kota w worku”. Poza tym oczywiście nabycie mieszkania na rynku wtórnym nie jest obciążone ryzykiem, o którym wciąż się wspomina w przypadku mieszkań deweloperskich na wczesnym etapie budowy. Jest za to obciążone 2 -procentowym podatkiem PCC, co przy cenach mieszkań zawsze stanowi istotną kwotę.

Przede wszystkim jednak rynek wtórny jest rynkiem lokalizacyjnie praktycznie nieograniczonym, przypominającym swoisty „róg obfitości”. Przykładowo, dla poszukujących mieszkania w granicach stołecznego Śródmieścia, bogactwo ofert lokali używanych w dowolnym standardzie nie ma żadnej płaszczyzny porównania do bardzo skromnej, zanikającej wręcz oferty rynku pierwotnego.

Poza tym to rynek nieruchomości mieszkaniowych z drugiej ręki dysponuje prawdziwie unikatowymi ofertami dla koneserów, od klimatycznych mieszkań w stylowych kamienicach poczynając, poprzez luksusowe apartamenty i domy, a na rezydencjach i pałacach kończąc.

W sumie jednak zdecydowana większość mieszkań używanych, zwłaszcza tych wybudowanych w starszych technologiach, to lokale znacznie mniej funkcjonalne, droższe w utrzymaniu, często wymagające dodatkowych nakładów finansowych. Co ważne, mieszkania oferowane przez właścicieli na rynku wtórnym są niestety bardzo często przeszacowane cenowo, a przez to mało atrakcyjne inwestycyjnie.

Kwestia bez rozstrzygnięcia

Jednak w sumie rynki pierwotny i wtórny to doskonale wzajemnie się uzupełniające dwa segmenty krajowej mieszkaniówki. W zależności od preferencji i sytuacji nabywcy jeden z nich będzie bardziej odpowiedni, korzystny i pomocny w zaspokojeniu potrzeby zamieszkiwania. Tym samym kwestia „pierwotny czy wtórny?” w dalszym ciągu pozostanie pytaniem retorycznym, na które nie ma i prędko nie będzie jednoznacznej, uniwersalnej i trafnej odpowiedzi.

Jarosław Jędrzyński

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/rynek-pierwotny-czy-wtorny-co-zyskujemy-co-tracimy-kupujac-mieszkanie-na-jednym-z-nich/10113/

RynekPierwotny.pl –największy portal nowych mieszkań i domów, posiadający w swojej bazie ponad 2.000 inwestycji i 61.000 ofert.