Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny – jakie warunki trzeba spełnić?

Przy kredycie hipotecznym dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą, jak przy każdej innej formie zatrudnienia, najważniejsze dla banku będą stabilność i wysokość osiąganych dochodów oraz stałe zobowiązania.

Do obliczenia maksymalnej zdolności kredytowej potrzebne są informacje o osiąganym dochodzie netto z ostatnich 12 miesięcy oraz o stałych zobowiązaniach. Klient musi przygotować zeznania podatkowe za rok lub dwa ubiegłe lata oraz dokumenty potwierdzające aktualne dochody. Równie ważna jak stałość dochodów będzie dla banku ich stabilność, czyli brak większych odchyleń w miesięcznych dochodach. Kredytodawca zweryfikuje, czy na konto przedsiębiorcy co miesiąc wpływa taka sama kwota. Rozbieżności nie powinny być wyższe niż 30 proc. Nagły wzrost dochodów też nie jest dobrze widziany, gdyż zachodzi wątpliwość, czy dane nie zostały zmanipulowane na potrzeby uzyskania kredytu.

Pod pojęciem stałego zobowiązania rozumie się ratę kredytu gotówkowego, ratę kredytu „zero procent” bądź kartę kredytową. Z reguły klienci myślą, że przyznana, ale nieużywana karta kredytowa, nie jest brana pod uwagę. Nic bardziej mylnego. Zazwyczaj banki traktują 3-5 proc. limitu uzyskanego na karcie kredytowej jako zobowiązanie. Limit na karcie kredytowej oraz w rachunku ROR, czyli tzw. debet – niezależnie od tego, czy klient z niego korzysta, czy nie – przez bank oceniający zdolność kredytową zostanie uznany za zobowiązanie. Dodatkowo, jeśli kredytobiorca ma zobowiązania na swoją działalność gospodarczą, mogą one pomniejszyć zdolność płatniczą. Istotnym faktem jest to, że jeżeli klient posiada środki trwałe (np. samochód), dla których prowadzona jest amortyzacja, to dla wielu banków średni miesięczny dochód netto można powiększyć o średnią miesięczną amortyzację środków trwałych. Określenie dodatkowo okresu kredytowania i wieku najstarszego kredytobiorcy daje nam obraz maksymalnej zdolności kredytowej.

Jak długo musisz prowadzić działalność?

Większość banków oczekuje prowadzenia działalności co najmniej od 12 miesięcy. Są jednak banki, które maja bardziej elastyczne podejście. Osoby, które przeszły z umowy o pracę na własną działalność i nadal świadczą usługi dla byłego pracodawcy, mogą ubiegać się o kredyt już po upływie 3 lub 6 miesięcy od momentu przejścia na samozatrudnienie. Bank będzie jednak wymagał od nich udokumentowania, że firma, której wystawiają faktury, to były pracodawca oraz że zakres wykonywanej pracy nie uległ zmianie. Przy rozliczeniach na podstawie księgi przychodów i rozchodów do wyliczeń bierze się najczęściej średnią dochodów netto z ostatnich 12 miesięcy kalendarzowych lub dochód netto za ostatni rozliczony rok z zeznania podatkowego. W drugim przypadku lepiej ubiegać się o kredyt dopiero po 1,5 roku działalności, gdyż otwieranie działalności w połowie roku oznacza, że bank, wyliczając średnią, podzieli wypracowany w tym okresie dochód przez 12 miesięcy. To przełoży się na niewielki dochód w skali roku, a jednocześnie niską zdolność kredytową.

Komu będzie trudniej

Jeśli klient wybrał rozliczenie na podstawie księgi przychodów i rozchodów, nie ma się czym martwić. Jeżeli jednak korzysta z karty podatkowej lub ryczałtu, będzie trudniej. Przy ryczałcie ewidencjonowanym, banki do wyliczenia zdolności kredytowej przyjmują zwykle do 40 proc. przychodów jako dochód netto, choć nierzadko zdarza się, że jest to zaledwie 15 proc. W jeszcze gorszym położeniu są przedsiębiorcy korzystający z karty podatkowej. Nie muszą oni składać PIT-ów i rejestrować sprzedaży. W takiej sytuacji bank nie jest w stanie ustalić rzeczywistych dochodów przedsiębiorcy. Weryfikując taki przypadek, instytucje finansowe wyliczają miesięczny dochód, mnożąc kwotę płaconego podatku przez konkretną liczbę, najczęściej 5, 6, 7 lub 8.

Nie tylko rodzaj rozliczenia podatkowego może utrudniać zaciągnięcie kredytu. Niektóre branże są bardziej podatne na wahania gospodarcze, dlatego prowadzenie tego rodzaju działalności może wpłynąć na obniżenie scoringu.
Kiedy nie dostaniesz kredytu

Gdy potencjalny kredytobiorca zalega z opłatami w ZUS lub Urzędzie Skarbowym, bank nie udzieli mu kredytu. Zaległości stanowią dla banku sygnał, że klient nie jest wiarygodnym kredytobiorcą. Dodatkowo musi przejść pozytywną weryfikację w Biurze Informacji Kredytowej.

W przypadku, gdy działalność gospodarcza wygenerowała stratę w poprzednim roku lub roku bieżącym, może to również spowodować decyzję odmowną – chyba że strata była spowodowana nakładami inwestycyjnymi lub jednorazową amortyzacją. Wtedy należy złożyć wyjaśnienie do banku, co było przyczyną straty.

Obecnie nie ma też banku, który byłby skłonny udzielić kredytu hipotecznego Polakom pracującym poza granicami kraju i prowadzącym własną działalność gospodarczą.
Dokumenty do zaciągnięcia kredytu

Dokumenty potrzebne do zaciągnięcia kredytu będą różne w zależności od formy opodatkowania, branży i banku, do którego składamy wniosek. Najczęściej bank poprosi klienta o PIT za ostatni rozliczony rok (niektóre banki chcą za ostatnie 2 lata) – ważne, żeby dodać potwierdzenie nadania dokumentu (jeżeli PIT był wysyłany przez internet, to UPO, lub potwierdzenie nadania listem poleconym, jeżeli wysyłamy pocztą). Dodatkowo, w zależności od branży, należy przedstawić zestawienia książki przychodów i rozchodów, podsumowanie bieżących wyników finansowych firmy. Bank poprosi również o zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US.

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości”