Sprzedać, kupić czy wynająć?

Sprzedaż, kupno czy wynajem mieszkania – co jest aktualnie lepszym rozwiązaniem? Spróbujemy wskazać, co się bardziej opłaca.

Właściciele nieruchomości mają dwie możliwości – albo je sprzedać, albo jeszcze się wstrzymać. Jeśli ktoś myśli o zbyciu, to znaczy zazwyczaj, że z mieszkania nie korzysta. Skoro tak, alternatywa przedstawia się następująco: sprzedać nieruchomość czy (jeszcze) wynajmować?

Oczywiście decyzja o sprzedaży nieruchomości uzależniona jest od wielu czynników, w tym od tego, kiedy i za ile mieszkanie kupiliśmy. Jeśli dajmy na to – zrobiliśmy to około 10 – 12 lat temu, a więc w czasach pierwszej górki cenowej, może być ciężko sprzedać mieszkanie tak, by na tym zarobić. Wszystko zależy od lokalnego rynku. Ceny nieruchomości ciągle rosną. Na niektórych osiągnęły już poziomy sprzed dekady, jednak nie wszędzie.

Jeśli więc jesteśmy posiadaczami mieszkań kupionych na szczycie górki cenowej w Krakowie czy Poznaniu, nie będzie nam się opłacało sprzedawać, zwłaszcza jeśli kupiliśmy na kredyt. W takiej sytuacji obecna cena do uzyskania może być niższa od kwoty kredytu pozostałej do spłaty. Właściciele nie mają wyjścia – muszą wstrzymać się ze sprzedażą, chyba że chcą ponieść stratę. Taki scenariusz, choć negatywny może być wyborem mniejszego zła, jeśli np. stopy procentowe (obecnie najniższe w historii) zaczną rosnąć, co przełożyłoby się na rosnące raty kredytów mieszkaniowych.

Jeśli jednak nasze mieszkanie jest obecnie warte więcej niż w momencie kupna, mamy znacznie bardziej komfortową sytuację. Możemy się zastanawiać, czy sprzedawać już teraz, czy jeszcze się wstrzymać. Jeśli mamy przypuszczenie, że ceny mieszkań jeszcze wzrosną, warto rozważyć drugą decyzję.

Czy tak się stanie w przyszłym roku? Eksperci spodziewają się raczej wyhamowania wzrostów, które były dość wysokie w roku 2018. Nie przewidują natomiast załamania rynku i spadku cen. Jedną z najważniejszych kwestii dla popytu jest wysokość stóp procentowych NBP. Im wyższe, tym wyższe raty kredytów, a więc finalnie niższy popyt i spadek cen nieruchomości. Z wypowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej wynika, że dopóki dane makroekonomiczne będą dobre, stopy nie pójdą w górę. Prognoza wysokości inflacji na przyszły rok jest dobra. Wzrost cen w gospodarce narodowej mieści się w tzw. celu inflacyjnym. Tak więc raczej stopy nie pójdą w górę.

Mieszkanie będzie można przytrzymać bez obawy, że jego wartość spadnie. Warunki do sprzedaży się nie pogorszą. A co z wynajmem? I dla tej formy działalności obecnie warunki są dobre. W przyszłym roku nie zmniejszy się rentowność naszego najmu, jeśli mieszkanie kupiliśmy na kredyt. Stałoby się tak, gdyby stopy procentowe (a więc raty kredytów) poszły w górę, ale na to – jak powiedzieliśmy – się nie zanosi.

Wynajem stanowi obecnie jeden z najpopularniejszych instrumentów inwestycyjnych. Daje wyższy zwrot niż np. obligacje, czy lokaty.

Jednak nawet jeśli ceny mieszkań mocno idą do góry, przed właścicielem nieruchomości stoi pytanie, czy sprzedawać, czy może jednak wynajmować. Drugi wariant daje możliwość uzyskania zwrotu zainwestowanego kapitału (przy średnich cenach i czynszach zazwyczaj potrzeba na to kilkanaście lat), jednocześnie zachowując nieruchomość i możliwość dalszego na niej zarabiania.

Wynajem więc kusi, ale jest to gra o pewnym stopniu ryzyka. Przede wszystkim nie wiemy, jak będzie kształtował się rynek nieruchomości za kilkanaście lat – jakie będą ceny, czynsze itp. Po drugie – nie wiemy, co się stanie z nami, nie mamy też gwarancji, że zawsze mieszkanie będzie wynajęte itp.

Ostatecznie wszystko zależy od naszej decyzji. Jeśli chcemy szybko zarobić, obrócić pieniędzmi, warto mieszkanie sprzedać, a uzyskaną kwotę ponownie zainwestować. Wydaje się jednak, że najbliższe 12 miesięcy możemy jeszcze spokojnie poczekać. Ceny mogą wzrosnąć, choć zapewne nie dużo, natomiast raczej nie spadną. Za wynajmem przemawia natomiast możliwość zachowania kapitału i odmrożenia go w razie konieczności (np. na starość w formie renty dożywotniej).

Marcin Moneta

RynekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/sprzedac-kupic-czy-wynajac/10553/