Podwyższenie czynszu najmu

Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się, jak często możesz podwyższać czynsz najmu? Czy najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu? Odpowiadamy!

W przypadku umów najmu zawartych przez osoby prywatne w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców, kwestie związane ze zmianą czynszu reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jej przepisy normują nie tylko procedurę zmiany czynszu ale także wskazują przesłanki umożliwiające podwyższenie opłat oraz dopuszczalną częstotliwość ich dokonywania. Pomimo to ustawa nie odnosi się wprost do waloryzacji czynszu najmu.

Procedura zmiany czynszu

Jeżeli będąc właścicielem lokalu chciałbyś podnieść swoim najemcom czynsz, powinieneś go im wypowiedzieć. Wypowiedzenia dokonuje się najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego oraz na trzy miesiące naprzód. W umowie najmu można ustalić dłuższy okres wypowiedzenia. Oznacza to, że jeżeli wypowiesz czynsz w kwietniu danego roku, to podwyżka może zacząć obowiązywać dopiero od sierpnia tegoż roku.

Pamiętaj także, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Nie wystarczy zatem wysłanie najemcom sms’a albo maila z informacją o zmianie czynszu. Rzecz jasna zasada ta dotyczy opłat ustalanych przez właściciela lokalu. W przypadku opłat niezależnych od właściciela, ten ostatni ma obowiązek przedstawienia najemcom ich aktualnej wysokości.

Najemca nie musi godzić się na podwyżkę czynszu. Wskazana powyżej ustawa daje mu bowiem kilka możliwości. I tak, w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia, najemca może:

– odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu z upływem okresu wypowiedzenia czynszu (3 miesiące), albo zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. W takim wypadku udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu,
– zaakceptować podwyżkę, w tym w sposób milczący (tj. bez podejmowania żadnych działań po otrzymaniu wypowiedzenia od właściciela), skutkuje to tym, że od miesiąca następującego po upływie okresu wypowiedzenia, strony obowiązywać będą stawki czynszu i innych opłat w wysokości podwyższonej.

W drugim ze ww. przypadków najemca musi jednakże liczyć się także z konsekwencjami przegrania sprawy sądowej. W takim przypadku bowiem, choćby sąd uznał podwyżkę za zasadną w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem najemcy będzie zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia

Podwyżka tylko uzasadniona

W przypadkach, gdy w wyniku podwyżki wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku miałaby przekroczyć albo nastąpić z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego), dokonanie podwyżki musi być uzasadnione.

Co więcej, na pisemne żądanie najemcy właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, zobowiązany jest do przedstawienia na piśmie przyczyny podwyżki i jej kalkulacji.

Zgodnie ze ww. ustawą uzasadnione będzie podwyższenie czynszu najmu lub innych opłat m.in. w następujących przypadkach:

– jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk – podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, jeżeli zapewnia zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową, zaś wkalkulowany zysk jest godziwy,

– podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowy ogłaszanego przez Prezesa GUS.

Częstotliwość podwyżek

Ustawa zastrzega, że podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy. Przy czym, termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

W przypadku zaś opłat niezależnych od właściciela, najemca zobowiązany jest do ich pokrywania w wysokości jaka jest niezbędna do pokrycia tychże opłat przez wynajmującego. W tym celu powinien on przedstawić najemcy zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Klauzula waloryzacyjna

Czy zatem wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej jest dopuszczalne? Jeżeli wskaźnikiem waloryzacji czynszu lub innych opłat będzie średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS, a waloryzacja będzie dokonywana w terminach rocznych, to tego typu klauzula waloryzacyjna będzie zgodna z ustawą.

Michał Koralewski

RynekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/podwyzszenie-czynszu-najmu/10774/