Mieszkanie na za gotówkę

Przeciętna rodzina zarabiająca średnią krajową i odkładająca miesięcznie po 500 zł, by kupić nowe 50 mkw. w dużym mieście, musiałaby oszczędzać przez ponad 60 lat… Uzbieranie na minimalny wymagany wkład własny kredytu zajmie jej natomiast ponad 6 i pół roku.

Szukając odpowiedzi na pytanie tytułowe przyjęliśmy kilka założeń. Pierwsze z nich dotyczy mieszkania, o które będzie się starać modelowa rodzina.

Wszelkie badania rynku, badania preferencji sprzedażowych wskazują na to, że w Polsce największą popularnością cieszą się mieszkania około 45 – 55 metrowe, najczęściej dwa pokoje. Przyjmijmy, że nasza rodzina ma małe dziecko i celuje w dwa pokoje o metrażu 50 mkw. na rynku pierwotnym. Są mieszkańcami dużego miasta wojewódzkiego.

Druga sprawa dotyczy zarobków i oszczędności. Zakładamy, że modelowa rodzina to zarobkowo polska „klasa średnia”. Zarabiają dwie osoby dorosłe. Ich pensje równają się średniej krajowej. Oznacza to, że brutto (dane GUS z 17 lipca dla sektora przedsiębiorstw) zarabiają po 5286 zł, co daje 3815 zł netto. Tak więc miesięczny przychód naszej modelowej rodziny wynosi 7630 zł na rękę.

Ile z tego mogą odłożyć? Zanim odpowiemy na to pytanie, trzeba udzielić odpowiedzi na pytanie bardziej ogólne, które brzmi: jak oszczędzają Polacy?

Oszczędności po polsku

Jednym z ostatnich raportów mówiących o oszczędnościach Polaków jest raport Amron Sarfin „InfoKREDYT: Oszczędzanie” z 2018 roku. Wynika z niego, że na przestrzeni ostatnich 8 lat oszczędności „na głowę” w Polsce bardzo dynamicznie wzrosły.

Według danych OECD, która w swoich szacunkach uwzględnia także wartość aktywów na rynku kapitałowym, oszczędności przypadające na jednego obywatela wynoszą obecnie ponad 29 tysięcy

dolarów. Oznacza to, iż na przestrzeni ostatnich 8 lat poziom oszczędności zwiększył się w Polsce o około 70%. Wzrost ten jest jednym z najwyższych obserwowanych w Europie – napisano w raporcie.

Te dane brzmią bardzo optymistycznie. Wynika z nich, że szybko się bogacimy i że stajemy się finansowo coraz bardziej bezpieczni. Tak istotnie jest, jednak obraz nieco się psuję, gdy zestawić nas z resztą europejskiej stawki. Jako że bogacąc się startowaliśmy z bardzo niskiego poziomu, ciągle na tle obywateli innych państw wypadamy bardzo słabo.

Dla porównania na jednego Holendra przypada 175,7 tys., Szweda 150 tys., a Brytyjczyka 141 tys. dolarów oszczędności, czyli ponad czterokrotnie więcej niż na obywatela Polski. Więcej oszczędności per capita mają od nas także Czesi, Węgrzy, czy nawet Grecy – odpowiednio 41,5 tys., 36,2 tys., 41,8 tys. dolarów. – napisano w raporcie z 2018 roku.

Niepokojący jest też bardzo niska stopa oszczędności. Z przywołanego raportu, który posługuje się danymi OECD wynika, że w 2018 roku Polak ze swojej pensji odkładał zaledwie 2,5 proc. miesięcznie. To aż 8 razy mniej niż Szwed, który odkłada 16 proc. pensji.

Pocieszające jest to, że stopa oszczędności w Polsce rośnie. Wg prognozy OECD w 2019 roku odkładaliśmy 4 proc. zarobków – tyle samo co Czesi.

Wykres: Stopa oszczędności w wybranych krajach unijnych – raport Amron – Sarfin z 2018 roku

Stopa oszczędności w wybranych krajach unijnych – raport Amron – Sarfin z 2018 rokuDla naszego wyliczenia przyjmiemy, że nasi statystyczni Kowalscy są nieco bardziej oszczędni i co miesiąc odkładają przynajmniej 5 procent pensji. Daje to 380 zł. Dla równego rachunku, zwiększymy skalę oszczędności naszej modelowej rodziny do 500 zł miesięcznie, co oznacza, że stopa oszczędności w ich przypadku wynosi przyzwoite 6,5 procent.

Ile lat musieliby oszczędzać po 500 zł, by myśleć o własnym M?

Ostatnie dane z NBP na temat średnich cen mieszkań pochodzą z I kw. 2020 roku, a więc z czasu tuż przed pandemią, który był okresem bezprecedensowej hossy, objawiającej się bardzo dynamicznymi wzrostami cen mieszkań. Trzeba brać na to poprawkę.

Średnia cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dla 7 dużych miast w Polsce w tym okresie (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) wynosiła 8506 zł. Średnia dla 10 mniejszych miast wojewódzkich (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) wynosiła 6260 zł. Tak więc średnia cen dla wszystkich miast wojewódzkich plus Gdynia wyniosła 7383 zł za metr kwadratowy i taką stawkę przyjmiemy.

Zakładając, że chcemy kupić 50 mkw. w tej cenie, potrzebujemy 369 tysięcy złotych. To oznacza, że – by myśleć o takim mieszkaniu – nasza modelowa rodzina przy tych cenach musiałaby odkładać po 500 zł, aż przez 738 miesięcy, czyli przez 61 lat…

Taka perspektywa brzmi dość ponuro.

Znacznie bardziej optymistyczne są wyliczenia, jeśli przyjąć, że nasza rodzina będzie jednak finansować zakup kredytem, ale potrzebuje odłożyć na wkład własny. Zakładamy, że Kowalscy znaleźliby finansowanie w banku dysponując 10 procentowym wkładem, a więc 39,6 tys. zł. By go mieć, musieliby oszczędzać przez nieco ponad 6 i pół roku. Przy 1000 zł oszczędności miesięcznie, co stanowiłoby 13 procent ich pensji, na wkład własny w minimalnej możliwej kwocie uzbieraliby za 3 lata.

Oczywiście nasze wyliczenie jest bardzo umowne, nie uwzględnia zmian cen nieruchomości ani inflacji. Pokazuje jednak wyraźnie, że przeciętnie zarabiający ludzie w polskich warunkach musieliby wykazać się bardzo dużą dyscypliną finansową na wiele lat, by myśleć o zakupie mieszkania za gotówkę. Przyjmując dane z naszej symulacji jest to zadanie nieomal niewykonalne, zwłaszcza w takich warunkach jak obecnie, przy rekordowo niskich stopach procentowych, a więc skrajnie niskim oprocentowaniu depozytów, co praktycznie uniemożliwia pomnażanie oszczędności dzięki odsetkom.

Marcin Moneta

RynekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/zakup-mieszkania-za-gotowke/11552/