Gwarancja i rękojmia na prace remontowe

Krzywo ułożone kafle, nierówne podłogi, rozlatujące się meble. To tylko przykłady problemów na jakie możemy natrafić remontując lub wykańczając mieszkanie. Czy jednak właściciel jest bez szans w sporze z wykonawcami? Na to pytanie spróbuję odpowiedzieć w niniejszym artykule.

W branży wykończeniowej, pisemne umowy pomiędzy wykonawcą i właścicielem, nadal są rzadkością. A te które oferowane są zleceniodawcom skupiają się głównie na ochronie wykonawcy. Bez wątpienia obecnie przewagę na rynku ma ekipa wykończeniowa, nie zaś jej klienci. Czy to oznacza, że zostaje zacisnąć zęby i liczyć na łut szczęścia? Otóż nie. Musimy jednak dokonać pewnych rozróżnień oraz dochować przynajmniej minimalnych aktów staranności.

Umowa między wykonawcą a właścicielem

Przede wszystkim fakt, iż dany wykonawca godzi się na określony zakres robót „bez umowy” nie oznacza, że umowa nie zostaje zawarta. Umowa o świadczenie usług może mieć bowiem również formę ustną albo dokumentową. Ta ostatnia, wbrew swojej nieco mylącej nazwie, oznacza także umowy zawarte poprzez wymianę maili, a nawet sms’ów. Zlecając zakres prac powinniśmy zatem zadbać przede wszystkim o możliwie dokładne określenie przedmiotu umowy, czyli tego co zlecamy do wykonania oraz za jaką stawkę. Najwięcej sporów pomiędzy zleceniodawcami i wykonawcami dotyczy bowiem zakresu robót i wynagrodzenia. Dla klienta zdecydowanie bezpieczniejsze jest wybieranie umów, w których zapłatę określono stawką ryczałtową. Za roboty, których wykonawca nie przewidział, a są konieczne do prawidłowego wykonania umowy, nie będzie mógł on bowiem domagać się dodatkowego wynagrodzenia. Przy umowach kosztorysowych zazwyczaj wychodzą w trakcie nieprzewidziane prace dodatkowe, za które zleceniodawca musi zapłacić. Alternatywą jest sporządzanie możliwie szczegółowych kosztorysów, jednak w praktyce jest to rzadko stosowane.

Niezwykle ważne jest również, iż zawarcie umowy przez pocztę elektroniczną, bądź sms’y, czy też ustnie wiąże się z odpowiedzialnością wykonawcy z tytułu rękojmi za wady. Odpowiedzialność ta istnieje z mocy samego prawa, nie jest zatem konieczne nawet wspominanie o niej w ustaleniach z ekipą wykończeniową. To nie wszystko, w umowie pomiędzy przedsiębiorcą i konsumentem, przedsiębiorca nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności z tego tytułu. Jeżeli zatem wykonawca oświadczy nam, że nie udziela rękojmi na swoje prace, to oświadczenie takie pozbawione będzie mocy prawnej. To samo dotyczy ograniczenia odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi.

Kolejnym, bezskutecznym oświadczeniem będzie próba wyłączenia odpowiedzialności za wszelkie szkody, jakie mogą zostać spowodowane przez zleceniobiorcę zleceniodawcy. Zabronione jest bowiem wyłączenie odpowiedzialności za szkody spowodowane z winy umyślnej. Generalnie nie należy godzić się na jakiekolwiek ograniczenia odpowiedzialności wykonawcy, gdyż utrudnić to może w przyszłości dochodzenie od niego roszczeń odszkodowawczych.

Zdarza się również, że wykonawca, aby się uwiarygodnić, oświadcza że posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Sama idea takiego ubezpieczenia jest dla zleceniodawcy korzystna, może on bowiem domagać się odszkodowania z polisy wykonawcy, zamiast bezpośrednio od niego. W takich przypadkach jednakże warto zapoznać się z treścią danej polisy. Niekiedy bowiem okazuje się, iż ma ona bardzo ograniczony zakres albo niebawem wygasa. W tym ostatnim przypadku warto dopisać do umowy postanowienie, w myśl którego wykonawca zobowiązuje się do posiadania ubezpieczenia przez cały okres trwania umowy.

Od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady odróżnić należy odpowiedzialność gwarancyjną. Ta ostatnia bowiem nie powstaje z mocy prawa i jest zależna od woli wykonawcy. Oznacza to, że może on udzielić gwarancji na swoje roboty, jednakże nie ma takiego obowiązku. Jeżeli zaś wykonawca montuje lub przekazuje nam towar objęty gwarancją producenta, to będziemy uprawnieni od zgłaszania roszczeń osobie wskazanej w karcie gwarancyjnej. Tu należy jednakże przestrzec, aby sprawdzić treść gwarancji przed powierzeniem montażu danej rzeczy. Niekiedy bowiem gwarant zastrzega określone obowiązki w zakresie montażu pod rygorem utraty uprawnień z gwarancji.

Na zakończenie warto wspomnieć o jeszcze jednym elemencie umów z ekipami wykończeniowymi, który często prowadzi do sporów. Jest nim termin wykonania umowy. W interesie zleceniobiorcy jest wprowadzenie do umowy postanowień o karach umownych w przypadku przekroczenia terminu. Kara umowna może zostać zastrzeżona także na wypadek uchybienia terminowi do usunięcia zgłoszonych wad i usterek. Decydując się na taki zapis pamiętajmy o często lekceważonej różnicy pomiędzy zwrotami „opóźnienie” i „zwłoka”. Ten pierwszy oznacza obiektywne przekroczenie terminu niezależnie od przyczyn. Drugi natomiast tylko takie niedotrzymanie daty końcowej, które jest zawinione przez wykonawcę. Dla zleceniodawcy korzystniejszy jest zatem pierwszy ze zwrotów, zaś dla zleceniobiorcy drugi z nich.

Ekipa remontowa

Ważne jest również, że kara umowna stanowi zryczałtowane odszkodowanie. Jeżeli zatem chcielibyśmy dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej, to musimy możliwość taką wpisać wprost do umowy. Inaczej, będziemy mogli domagać się wyłącznie kary umownej, nawet gdy faktyczna szkoda jest wyższa.

W przypadku nie zastrzeżenia kary umownej, można dochodzić odszkodowania na tzw. zasadach ogólnych. Czyli wykonawcy należy udowodnić winę w przekroczeniu terminu, wysokość poniesionej szkody oraz bezpośredni związek tej szkody z zachowaniem się wykonawcy.

Jak wynika z powyższego, wykonawca zawsze ponosić będzie względem zleceniodawcy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady. Innego rodzaju odpowiedzialność, tj. np. za przekroczenie terminu oraz gwarancyjna zależna będzie już od ustaleń stron.

RynekPierwotny.pl

Michał Koralewski

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/gwarancja-i-rekojmia-na-prace-remontowe/11602/