Jak zmienić zarządcę wybranego przez dewelopera?

Częstą praktyką jest określanie w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Jest to o tyle istotne, że ustanowione w ten sposób zasady wiążą również następne osoby, na rzecz których ustanawiane jest prawo własności. Co więcej, przeważnie zarządcę wybiera w takich przypadkach deweloper.

Zarząd nieruchomością wspólną

Na wstępie wyjaśnić należy, że w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych, istnieją dwa zasadnicze sposoby zarządu. Pierwszym z nich jest powierzenie go osobom wybranym z grona członków wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli bowiem liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Drugą możliwością jest powierzenie zarządu osobie fizycznej albo osobie prawnej w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

Spotyka się również sposób mieszany. Występuje on, gdy we wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną. Niemniej, wybrany z grona członków wspólnoty zarząd zawiera dodatkową umowę o administrowanie nieruchomością wspólną z podmiotem trzecim. Niekiedy występuje także sytuacja przeciwna, gdy zostaje powołany zarządca, a z grona członków wspólnoty wybierana jest rada wspólnoty.

Nieco inaczej sytuacja wygląda w „małych wspólnotach” czyli takich, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest równa albo mniejsza niż trzy. W tym bowiem wypadku stosuje się przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym. Rzeczą wspólną zarządzają zatem łącznie współwłaściciele. Mogą oni również zatrudnić administratora albo powierzyć zarząd wybranemu przez siebie podmiotowi.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Drugą, istotną kwestią jest moment oraz sposób określenia zarządu wspólną nieruchomością. Możliwe jest wystąpienie kilku odmiennych sytuacji, którymi będą:

  • brak określania zasad zarządu nieruchomością wspólną we ww. umowach – w takim przypadku zastosowanie znajdą zasady opisane w ustawie o własności lokali,
  • wskazanie sposobu zarządu w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali – najczęściej wtedy to deweloper wskazuje osobę zarządcy,
  • późniejsze określenie zasad zarządu przedmiotową nieruchomością przez członków wspólnoty mieszkaniowej w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza,
  • zmiana wcześniej ustalonego sposobu zarządu. Również i w tym przypadku konieczne jest powzięcie uchwały zaprotokołowane przez notariusza. Sam zaś sposób i zakres zmian zależy natomiast od woli członków wspólnoty mieszkaniowej. Mogą oni zatem powrócić do zasad opisanych w ustawie, bądź ustanowić zarządcą osobę trzecią, czy też postąpić odwrotnie.

Co ważne, dla skuteczności uchwały w sprawie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną spółce konieczne byłoby wcześniejsze podjęcie uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali w sposób umożliwiający sprawowanie zarządu przez podmiot zewnętrzny będący osobą prawną. Uchwała taka powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza.

Oznacza to, że nie jest możliwe powierzenie zarządu osobie trzeciej, jeżeli w danej wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje ustawowy sposób zarządzania, tj. przez zarząd wybrany z grona jej członków. W pierwszej kolejności należy zatem zmienić sposób zarządu, a dopiero następnie wybrać zarządcę. Uchwała o wyborze zarządcy, a nawet zawarcie z nim umowy byłyby więc nieważne, o ile nie wprowadzono uprzednio we wspólnocie zarządu zewnętrznego (spoza grona członków wspólnoty).

Zmiany sposobu zarządu

Jak już była o tym mowa wyżej, zmiany te mogą przybrać bardzo różny charakter – w zależności od aktualnej sytuacji panującej w danej wspólnocie mieszkaniowej oraz woli jej członków. Co ważne, nie ma przeszkód aby zasady zarządu były zmieniane kilkakrotnie. Granicę stanowi bowiem jedynie wola większości właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową.

Zmiana zasad zarządu może odbyć się na dwa równorzędne sposoby. Pierwszym z nich jest powzięcie uchwały – zaprotokołowanej przez notariusza – dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez powierzenie go podmiotowi zewnętrznemu. Drugą metodą zaś jest zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, również w formie aktu notarialnego.

Konieczność zachowania formy notarialnej związana jest z faktem, iż sposób zarządzania nieruchomością wspólną wpisywany jest do księgi wieczystej tejże nieruchomości. Także zmiana uprzednio wybranej metody powinna zostać zgłoszona do ksiąg wieczystych.

Na zakończenie należy wskazać, że już po zmianie metody zarządzania będzie zazwyczaj konieczne podjęcie dalszych działań. W zależności od konkretnego przypadku będą nimi:

  • rozwiązanie umowy z dotychczasowym zarządcą,
  • wybór zarządu spośród członków wspólnoty mieszkaniowej,
  • zawarcie umowy o zarządzanie z osobą trzecią.

Jak widać zmiana zarządcy narzuconego w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest możliwa. Nie jest to wszakże łatwe i wymaga woli większości członków wspólnoty mieszkaniowej, a także powzięcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza oraz zgłoszenia zmiany w sądzie wieczystoksięgowym.

RynekPierwotny.pl

Michał Koralewski

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/jak-zmienic-zarzadce-wybranego-przez-dewelopera/11646/