Najem studencki w czasach koronawirusa.

Studenci to jedna z największych i najważniejszych grup klientów rynku najmu mieszkań. Od ich powrotu do dużych miast akademickich we wrześniu i październiku będzie zależało bardzo wiele. W przypadku słabszego popytu na mieszkania ze strony studentów, czynsze najmu mogą spadać, tymczasem część uczelni już zapowiada utrzymanie trybu zdalnego.

Szacuje się, że obecnie w Polsce (dane za rok akademicki 2018/2019) studiuje ponad 1,2 mln studentów, z czego ponad 800 tysięcy na studiach stacjonarnych i to właśnie oni stanowią główną grupę klientów rynku najmu, choć tzw. studenci zaoczni też mogą być istotni, jako klienci oferty najmu krótkoterminowego, noclegowego, na czas zjazdów na uczelnię.

Największym ośrodkiem akademickim w Polsce pozostaje Warszawa, gdzie studiuje blisko 230 tysięcy żaków, z czego niecałe 140 tysięcy na studiach stacjonarnych. Oczywiście część z nich to miejscowi, którzy mają swoje mieszkania, ale i tak mówimy o potężnej grupie potencjalnych klientów rynku najmu.

Warszawa – największy ośrodek akademicki

Drugim ośrodkiem akademickim po stolicy pozostaje Kraków, gdzie studiuje blisko 140 tysięcy osób, następnie Poznań – 113 tysięcy i Wrocław – 112 tysięcy.

Jakich mieszkań poszukują studenci? Przede wszystkim dobrze zlokalizowanych pod kątem dojazdu na uczelnię lub też położonych blisko centrum miasta. Żakom w mniejszym stopniu zależy na ciszy, terenach zielonych itp. Z danych pośredników na rynku wynika, że najczęściej grupowo wynajmują dwa/trzy pokoje, lub też pojedyncze pokoje w tzw. mieszkaniach studenckich. Ta druga opcja to dobra alternatywa dla posiadaczy dużych mieszkań. Wynajem z podziałem na pokoje, może być potencjalnie bardziej zyskowny.

Tradycyjnie na jesień studenci rozglądają się za mieszkaniami. Jest to to czas wzmożonego popytu na lokale. Choć liczba studentów sukcesywnie spada, to jednak w ostatnich latach wróciły do łask tzw. castingi na najemców, polegające na wyborze jednej z wielu zainteresowanych osób. Jesienią ubiegłego roku, nawet pomimo dużej podaży mieszkań na wynajem, spowodowanej przyzwoitą zyskownością takiego biznesu, rynek najmu należał do właścicieli mieszkań. To oni mogli stawiać warunki, a wszystko dlatego, że w ciągu ostatnich lat przybyły kolejne tysiące klientów – głównie pracowników ze wschodu.

Równolegle rozwijał się też – potencjalnie zyskowniejszy – najem krótkoterminowy, dobowy. Obecnie jest to działalność stosunkowo łatwa do prowadzenia, za sprawą popularnych platform internetowych, które sprawiają, że możemy trafić ze swoją ofertą noclegową do milionów klientów na całym świecie.

Z tego powodu zasób mieszkań w najmie długoterminowym dodatkowo się skurczył. Część właścicieli zdecydowała się wynajmować na noclegi.

W taki czy w tradycyjny sposób – przez ostatnie lata rynek najmu święcił tryumfy, nakręcając koniunkturę na mieszkania. Inwestorzy z jednej strony, w obliczu rosnącej inflacji poszukiwali bezpiecznej przystani dla swojego kapitału, a za taką postrzegali nieruchomości. Z drugiej strony dochód pasywny był tu dodatkowym motywatorem. Przeciętną zyskowność najmu mieszkań w dużych miastach szacuje się na około 5 – 6 procent.

Korona kryzys na rynku najmu

Tak było, aż przyszedł rok 2020 i wybuchła pandemia koronawirusa. W krótkim czasie uczelnie przestały funkcjonować w normalnym, stacjonarnym trybie i przeszły na pracę zdalną. Na taką formę zdecydowało się bardzo wiele placówek.

Po 22 maja uczelnie formalnie mogły wznowić zajęcia. Nie wszystkie jednak się na to zdecydowały. Tak na przykład nie stało się na Uniwersytecie Wrocławskim. Ta uczelnia zdecydowała o zdalnym zakończeniu semestru i roku akademickiego.

Odpływ studentów wiosną 2020 roku odczuli wyraźnie wynajmujący mieszkania. Wielu żaków zdecydowało się wrócić do domów. I do dziś nie jest jasne, co dalej. Niektóre uczelnie już zapowiedziały przynajmniej częściową kontynuację pracy w trybie zdalnym. Tak będzie działał m.in. Uniwersytet Jagielloński. Uczelnia zapowiedziała, że wykłady będą się odbywały zdalnie a ćwiczenia w trybie mieszanym.

Brak jasnego obrazu dalszego rozwoju sytuacji pogłębia jedynie niepewność żaków. Część studentów nie wie, jak ma postąpić w związku z wynajmem mieszkania. Studenci odwlekają decyzje w tej sprawie, część zapewne zrezygnuje z najmu, i postawi na dojazdy tylko na określone zajęcia, co pogorszy i tak już trudną sytuację wynajmujących.

Czy tak będzie? Wiele na pewno zależy od samych wynajmujących. By nie zrażać żaków powinni przyjąć bardziej elastyczną postawę w zakresie wynajmu, możliwości rezygnacji, wypowiedzenia umowy i zwrotu kaucji, w związku z rynkową niepewnością.

Czynsze najmu w dół?

Na razie ciągle jeszcze brakuje raportów za II kw. 2020 ośrodków monitorujących rynek, takich jak Amron – Sarfin, czy NBP. Z tych danych, którymi na chwilę obecną dysponujemy wynika, że czynsze najmu mieszkań w największych miastach już spadły. Skalę przeceny szacuje się różnie – od 2 do nawet 8 procent. Na pewno kluczowe dla ogólnego poziomu czynszów będzie to, co stanie się jesienią. O ile jeszcze wiosną wynajmujący mogli mieć nadzieję, że sytuacja jest przejściowa, i w związku z tym byli skłonni ją przeczekać ze stawkami na tym samym poziomie, ewentualnie z lekką korektą, o tyle już jesienią – przy nawrocie pandemii i obostrzeń – mogą być skłonni do większych przecen.

Na razie mówi się raczej o niewielkich, kilkuprocentowych obniżkach cen. Nie będą więc one zbytnio odczuwalne dla potencjalnych najemców. Lekka korekta wynika z jednej strony ze spadku popytu, a z drugiej z dużej podaży mieszkań na wynajem, których właściciele do tej pory wynajmowali w trybie noclegowym, ale w związku z lockdownem i nieomal całkowitym zawieszeniem turystyki w kwietniu i maju, zdecydowali się przesunąć tę ofertę na wynajem tradycyjny. Duża liczba mieszkań w ofercie przełożyła się na lekki spadek cen.

Czy czeka nas mocniejsze tąpnięcie cenowe? Wszystko zależy od tego czy jesienią żacy wrócą na uczelnie, oraz oczywiście od dalszego rozwoju sytuacji związanej z epidemią.

Marcin Moneta

RynekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/najem-studencki-w-czasach-koronawirusa/11571/