Wynajem mieszkania kupionego na kredyt. Da się na tym zarobić?

Kupno mieszkania pod wynajem kusi inwestorów. Obecnie na wynajmowaniu da się zarobić całkiem nieźle. Dlatego w obliczu słabej zyskowności lokat bankowych wielu kupujących decyduje się na wyciągnięcie gotówki z banku i zainwestowanie w nieruchomości. Także inwestycja pod wynajem finansowana kredytem może być opłacalna. Należy jednak pamiętać, że nic nie trwa wiecznie. Podwyżki stóp procentowych NBP zmniejszą rentowność najmu.

Około 5 – 6 proc. – taka jest przeciętna roczna zyskowność z wynajmu mieszkania, w którymś z wiodących rynków mieszkaniowych kraju – Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku. Popyt na mieszkania do wynajęcia jest duży. Do „tradycyjnego” grona klientów rynku najmu, czyli studentów, absolwentów, osób pracujących, możemy obecnie „dopisać” także rosnącą rzeszę imigrantów, głównie z Ukrainy, którzy dodatkowo wzmacniają koniunkturę.

Rynek nieruchomości, jako forma lokaty kapitału, zyskał znacznie na atrakcyjności w ciągu ostatnich kilku lat. Przyczyniła się do tego przede wszystkim bezprecedensowa seria cięć stóp procentowych, które skutkują z jednej strony tanimi kredytami mieszkaniowymi, z drugiej jednak niskim oprocentowaniem lokal i depozytów. W dobie rosnącej inflacji, z którą mamy obecnie do czynienia, trzymanie pieniędzy na lokatach okazuje się zupełnie nieopłacalne. Na tym tle rynek najmu ze zwrotem na poziomie około 5 – 6 proc. wypada bardzo atrakcyjnie. Co więcej – wg NBP (raport „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kw. 2017”) inwestycja pod wynajem okazuje się bardziej zyskowna także od innych form inwestowania. Pokazuje to poniższy wykres z raportu banku centralnego.

Wykres 1 Opłacalność wynajmu mieszkania wobec alternatywnych inwestycji (wykres z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kw. 2017”)

Wartość powyżej 1 oznacza większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem od lokowania kapitału w innych inwestycjach. Takie też wnioski znalazły się w podsumowaniu raportu banku centralnego, gdzie napisano, że rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Atrakcyjność inwestowania w nieruchomości pod wynajem znajduje swoje potwierdzenie w danych dotyczących zakupów za gotówkę. Udział transakcji gotówkowych na rynku mieszkaniowym cały czas rośnie. Od III kw. 2016. udział zakupów gotówkowych przekracza 60 proc., w II kw. 2017 wyniósł 63 proc., natomiast w IV kw. 2016 był już na poziomie 70 proc.

Wynajem na kredyt

A co z osobami, które chcą kupić mieszkanie na kredyt? I tu są dobre wiadomości. Dzięki niskim stopom procentowym i odpowiednio wysokim poziomom czynszów najmu da się i w ten sposób zarobić. Jak zaznaczono w raporcie NBP – relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Krótko mówiąc – po opłaceniu raty kredytu nadal „coś” zostanie z czynszu, który zapłaci nam najemca.

Zobrazujmy to przykładem – poniżej mamy wykres NBP pokazujący przeciętne miesięczne stawki najmu w Warszawie, w 6 głównych miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Łódź) oraz w 10 miastach wojewódzkich. Dla naszego wyliczenia przyjmiemy średnią z 6 największych rynków, która wynosi aktualnie 35 zł/mkw. miesięcznie.

Wykres 2. Średnie stawki wynajmu mieszkania na rynku wtórnym (wykres z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kw. 2017”)

Przyjmijmy, że nasz kupujący decyduje się zakupić pod wynajem przeciętne cenowo, 50 – metrowe mieszkanie – dajmy na to – we Wrocławiu. W tym celu wyłoży z własnej kieszeni 10 proc. ceny, a czas trwania umowy kredytowej wyniesie 30 lat.

Obecnie (dane NBP za II kw. 2017) średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w stolicy Dolnego Śląska wynoszą 6300 zł, tak więc cena naszej hipotetycznej nieruchomości wyniosłaby 315 tys. zł, natomiast kwota kredytu 283 tysiące. Obecnie (dane Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2017) przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego to niecałe 4 proc.

W takiej sytuacji miesięczna rata kredytu (raty równe) wyniosłaby około 1300 – 1350 zł, natomiast czynsz najmu kształtowałby się na poziomie około 1750 zł miesięcznie. Tak więc w kieszeni wynajmującego zostawałoby co miesiąc około 400 zł. Oczywiście powyższe wyliczenie jest umowne – nie uwzględnia dodatkowych kosztów związanych z wynajmem (podatek, remonty, czas gdy mieszkanie stoi puste), ale też przyjmuje dosyć wysoką wartość metra kwadratowego nieruchomości, zawyżoną przez ceny mieszkań najdroższych. W rzeczywistości stawki za mieszkania w segmencie popularnym są niższe, tak więc zyskowność najmu mogłaby być nawet wyższa.

Nic nie może wiecznie trwać

Powyższy przykład potwierdza, że kupno mieszkania na kredyt z myślą o jego wynajmowaniu może być dochodowe, jednak trzeba sobie zdawać sprawę, że im wyższa rata kredytu, tym mniejsza szansa na zarobek. Na razie wynajmującym sprzyjają rekordowo niskie stopy procentowe NBP (podstawowa stopa na poziomie 1,5 proc.), jednak prawdopodobne jest, że w związku z dość wysoką inflacją, Rada Polityki Pieniężnej już w przyszłym roku zmieni kurs i zdecyduje się na serię podwyżek stóp. W takiej sytuacji rentowność naszej inwestycji mieszkaniowej pod wynajem będzie się zmniejszać.

Marcin Moneta

RynekPierwotny.pl

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/wynajem-mieszkania-kupionego-na-kredyt-da-sie-na-tym-zarobic/9417/